Општинске новине

Вредност имања у Бео граду

155

У досадашњем излагању изнео сам у главним потезима важност ове восте послова у техничким питањима при одређивању вредности једне некретнине. На основу напред поменутог начелног мишљења изнећу и аксиоме које се приликом решавања оваквих питања морају узимати у обзир. Постављајући ове аксиоме, изложићу одмах и конкретне примере, како бих тиме дао јаснију слику и упут како ће се поступати у појединим случајевима, који се појављују у јавном животу. На овај начин, овај упут биће путоказ како оних који буду позвани да стручно оцењују поједине прометне и друге вредности у вези са некретнинама, тако и за оне који хоће да једно имање купе или продаду. У исто време званичним установама биће путоказ како ће се оријентисати у овој врсти послова, где имају да цене њихову тачну процену. Дугогодишњи рад на овој врсти послова довео ме је до закључка, да се из разних примера који су се појављивали у раду на овоме послу, могу извести логични, математички тачни закључци, који повезани једни с другим стварају једну целину која се може корисно искористити за опште добро. * Основно начело прометне вредности некретнине је она вредност која даје могућност његове корисне уиотребе, а створена на бази оНих чинилаца кош ту вредност одређују. Објашњење: Главни чиниоци ко!И се имају узимати у обзир приликом примене ове аксиоме следећи су: величина земљишта, његов облик, вредиост грађевинског објекта, амортизација услед његовог искоришћавања, и однос Генералног плана према овом имању. ХЗтручњак проценитељ може процењивати некретнину и ван граница ове аксиоме, ако у специјалним случајевима наиђе на такав пример, али је дужан да ово одступање образложи у своме извештају због чега се није могао држати ове аксиоме. * Процене некретнина деле се на: а) процена некретнина ради утврђивања купо-продајне вредности — односно просечне вредности за све случајеве приватно-правне природе. б) процена некретнина за добијање вредности у случајевима образовања маса в) процена некретнина ради добијања прометне вредности у свима случајевима извршења Генералног плана и примене Грађевинског закона и других законских одредаба. г) процена некретнине ради добијања финансиског ефекта за одређивање закупа. д) Процена некретнина ради добијања хипотекарних зајмова. ђ) Процена некретнина код примене регулац. плана тј. оштетна вредност. , А.

е) Процена некретнина за потребе државних и општинских власти. ж) Просечна процена вредности земљишта у појединим улицама Београда ради оријентације вредности појединих крајева града. Објашњење: (под а) Код случаја под а) потребно је разликовати и узети у обзир следеће чињенице: а) Земљиште у коме се крају Београда налази, дакле употреба цене под ж) повећана или смањена према облику, величини, фронту и утицају Ген. плана у погледу регулације. б) Грађевински трошак зграде који се сматра за онај трошак, који је био издан за подизање ове зграде која се цени у време грађења. в) Рентабилна вредност зграде је она вревредност у моменту процене, тј. ренте од чистог прихода, узимајући у обзир уобичајену каматну стопу за чист приход некретнине према месним приликама. Грађевинска вредност — односно трошак зграде, добиће се, ако се представи у први мах нова грађевинска вредност зграде, па се иста смањи за ону вредност обзиром на старост и дотрајалост зграде или слабо одржавање објекта. Пример 7 Имање се налази у улица средњем насељу. Про -Ј. сечна вредност аемљишта према табели просечних вредности земљишта за тај крај је 600 дин. 1 м 2 . Крај има водовод и канализацију. —• Земљиште је нормалног и правилног облика. Аице 15 м', дубине 25 м'. Површине 375 м 2 . На земљишту постоји једна зграда од подрума, приземља и спрата. Под зградом је 200 м 2 . \ Зграда је на регулационој линији. Зидана је од тврдог матери^ала 1912 године. У згради постоји паркет, електрично осветљење, водовод и канализација. Улица калдрмисана самодерном калдрмом са асфалтним тротоарима израђеним 1925 годнне. Подрум испод целе зграде. У приземљу се налазе два стана од 2 собе и остале принадлежности, на спрату један већи стан од 4 собе и остале принадлежности. Пита се колика је вредност овог имања (земљишта и зграде) — грађевинска вредност, рентабилна вредност и прометна вредност. Из ових података изводимо следеће закључке: Старост зграде (од времена зидања до момента процене) п = 25 год. Вероватно трајање овакве врсте зграде је око 100 година. Ови подаци узимају се из 4*

\